公司破产后的清算程序非常重要，房地产开发企业如果经营不善就会破产，由于房地产开发公司比较特殊，所以其清算顺序也有所不同，那么房地产开发破产清算顺序是怎样的呢？其顺序一般为成立清算组，暂时性接管公司事务，商讨决定财产分配方案，起算结束后，企业破产成立并注销公司登记。

　　房地产企业破产清算顺序

　　根据《中华人民共和国企业破产法》和《中华人民共和国民事诉讼法》规定，公司破产清算的程序为：

　　（１）成立清算组

　　人民法院应当在宣告企业破产之日起十五日内成立清算组，接管破产企业，清算组应当由股东、有关机关及专业人士组成。

　　（２）清算组接管破产公司

　　人民法院宣告企业破产后，破产企业由清算组接管，负责对破产企业的财产进行管理、清理、估价、处理、分配，代表破产企业参与民事活动，其行为对人民法院负责并汇报工作。

　　（３）破产财产分配

　　分配破产财产，由清算组提出分配方案，在债权人会上讨论通过，报人民法院批准后由清算组具体执行。

　　（４）清算终结

　　破产财产清算分配完毕，由清算组向人民法院汇报清算分配工作的情况，并申请人民法院裁定破产终结，未得到清偿的债权，不再进行清偿。

　　（５）注销登记

　　企业破产，破产财产分配完毕，企业法人依法终止其民事行为能力，清算组向破产公司的原登记机关申请注销原公司登记。

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　　房地产企业破产清偿顺序

　　破产清偿顺序指的是破产财产应当按一定的顺序和比例，公平地分配给债权人。破产财产的分配，是破产清算的最后阶段。但是，房地产企业由于涉及的利益群体较多，情况复杂，与其他普通企业有所不同。

　　（１）被拆迁人权利顺位

　　２０１１年１月２１日起施行的国务院《国有土地上房屋征收和补偿条例》将国有土地上房屋征收和补偿的主体限定为市、县级人民政府，不包括房地产企业。但在该条例实施前，依照国务院《城市房屋拆迁管理条例》规定，房地产企业取得房屋拆迁许可证的，可以成为拆迁人，与被拆迁人签订房屋拆迁安置补偿合同。

　　《国有土地上房屋征收和补偿条例》实施后，以房地产开发企业作为拆迁主体的现象仍然存在。作为历史遗留和违法行为的共同产物，拆迁人房地产开发企业破产后，被拆迁人权利保护问题亟待解决。其中，被拆迁人选择房屋产权调换方式进行安置补偿的，因房屋的拆迁与安置房的建成补偿存在时间差，往往使补偿矛盾延续至破产程序中。

　　对此，有专家认为，应当赋予被拆迁人的权利以绝对的优先性，作为第一顺位保护。一是因为拆迁房屋是被拆迁人赖以生存和生产的基本物质条件；二是因为房屋拆迁涉及社会公共利益，被拆迁人服从公益理应获得特别保护；三是因为被拆迁人与房地产开发企业签订安置补偿协议，早于土地使用权抵押或在建工程抵押，物保债权人通过审查及相应安排，完全可以防控被拆迁人权利优先性带来的信用风险。

　　在法律上，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第７条第１款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”

　　虽然依据该款不能直接得出被拆迁人权利最为优先的结论，并且优先权的法源也并非是司法解释，但足可印证最高司法机关所持被拆迁人权利优先保护的立场。在被拆迁人权利优先性的实现方式上，用于置换的房屋为现房的，可以根据被拆迁人申请，将不动产所有权变更登记至被拆迁人名下；用于置换的房屋为期房的，被拆迁人可以继续获得该期房或者就相应期房变价所得优先受偿。